Зарубежный опыт повышения эффективности ипотечного кредитования

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики.

Что касается общих моделей организации ипотечного кредитования, то основных их в сущности три, и различаются они, прежде всего, в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования:

- депозитный механизм (система сбережений);

- одноуровневая модель, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска закладных листов (ценных бумаг облигационного типа);

- модель рефинансирования путём эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Ключевым отличительным признаком депозитного механизма (системы сбережений) является принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу депозитного накопления.

Источником ресурсов для системы стройсбережений являются вклады граждан, плата заёмщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счет определённую сумму (классическая форма контрактных сбережений – строительные сберегательные кассы). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на всё время действия контракта.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства под более низкие проценты. Вкладчиками и заёмщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.

Таким образом, привлечение средств на финансирование выдачи кредитов основывается на следующем:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является невысокой, поэтому для вкладчика (изначально – держателя депозита) отсутствует риск из-за колебания процентов;

- размер выплат кредитора точно устанавливается с самого начала.

Закладные листы (ипотечные облигации) - долгосрочные ценные бумаги, представляющие собой долговые обязательства ипотечных кредитных институтов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом.

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов её построения и функционирования:

- на эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия, к получателям которой предъявляются определённые требования;

- объём всех выпущенных ипотечным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды;

- только 60-70% заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов;

- все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр;

- при банкротстве эмитента держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по его обязательствам;

- активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности эмитента;

- наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов её построения и функционирования является относительно надёжной. Такие системы доминируют в Европе - Дании, Швеции, Канаде, Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании. В Германии с момента принятия в 1900 году закона об ипотечных банках не было зарегистрировано ни одного банкротства данного института.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и на международных рынках, котируются на ведущих биржах, а также составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

Статьи по теме:

Анализ состояния банковской системы РФ в 2010-2011 гг.
На сегодняшний день в России имеется двухуровневая банковская система. Первый уровень представлен Центральным банком Российской Федерации, второй уровень — это коммерческие банки, финансовые и кредитные учреждения. Около половины всех существующих в России банков являются независимыми. Они подчиняю ...

Основные направления по совершенствованию процесса кредитования физических лиц
Анализ организации кредитования показывает, что в современной банковской практике происходят существенные изменения: идет процесс обновления видов кредитов, меняются процедуры и технология кредитных операций. Из банковского лексикона уходят старые термины и приходят новые, характерные для экономики ...

Формы кредита
Кредит выступает в двух главных формах: коммерческого и банковского, которые различаются по составу участников, объекта ссуд, динамике, величине процента и сферы функционирования. Коммерческим кредитом называют кредит, предоставляемый одним функционирующим предпринимателем другому в виде продажи то ...