Риски ипотечного кредитования

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить: уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения; социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Доход кредитора (банковская прибыль) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Риск процентной ставки - это риск не дополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией. Выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк России перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка. Многие коммерческие банки, применяли инструмент с регулируемой отсрочкой платежа, в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а другие - используют инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Статьи по теме:

Совершенствование кредитной политики банка
Можно порекомендовать филиалу совершенствовать систему кредитования VIP-клиентов, используя разработки головного офиса, представленные ниже. ОАО «Банк Москвы» располагал ресурсами, которые позволяли выдавать крупным корпоративным клиентам кредиты не больше, чем на два года. На рынке же была явная з ...

Основы построения страховых тарифов по видам страхования
Страховой тариф, или тарифная ставка – это либо денежная плата со 100 руб. страховой суммы в год, либо процентная ставка от совокупной страховой суммы на определенную дату. Страховой взнос (платеж, премия) представляет собой произведение страхового тарифа, выраженного в деньгах, на число сотен стра ...

Страхование при залоге недвижимости
Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают ...