Технологии ипотечного кредитования в РФ

Страница 3

Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не должна превышать 30 – 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала.

Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет – 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. – основной долг, 3587 руб. – проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 – 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.

Графически данная схема представлена на рис.1.

Рисунок 1 - Динамика составляющих аннуитета по ипотечному кредиту

Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:

Ан = S · (P/(12·100)) / (1– 1/ (1+ P/(12·100))t) (1)

где Ан – аннуитет;

S – максимальная сумма кредита;

P – процентная ставка по кредиту, годовых;

t – срок кредита (в месяцах).

Максимальная сумма кредита, в свою очередь, рассчитывается следующим образом:

S = D·Q·t / [1 + (t+1) · P/ (100·2·12)] (2),

где D – среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;

Q – коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

При тех же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется – 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб. до 30 руб. (рис. 2).

Рисунок 2 - Динамика составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

Рисунок 3 - Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту

Однако при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода. На рис. 3 показана динамика изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с аннуитетной схемой.

Таким образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 – 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8

Статьи по теме:

Правоспособность банка. Лицензирование банковской деятельности
Правоспособность банка определяется через единство правоспособности и дееспособности. Выделяют три вида правоспособности: 1. Общая. Она присуща всем юридическим лицам, в т.ч. и банку. Включает в себя следующие права: - иметь имущество в собственности; - заниматься предпринимательской деятельностью; ...

Кредитование физических лиц ОАО "АСБ Беларусбанк"
ОАО "АСБ Беларусбанк" – крупнейшее универсальное финансово-кредитное учреждение страны, которое предлагает своим клиентам более 100 видов банковских услуг и продуктов, в том числе по расчетно-кассовому обслуживанию, кредитованию, депозитным операциям, лизингу, факторингу, инкассации, межд ...

Организационно-экономическая характеристика Россельхозбанка
Россельхозбанк был создан как современная банковская структура, способная предложить современные продукты на кредитном российском рынке. Главная направление Россельхозбанка состоит в продвижении государственной аграрной политики. То есть, банк Россельхозбанк делает все для того, чтобы удовлетворить ...


Разделы сайта

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.morebanks.ru